严限政策不敌回报诱惑 中国房地产热钱限控大战

严限政策不敌回报诱惑 中国房地产热钱限控大战

　　中国的房地产“天价”，已让西方媒体跌破眼镜。德国《科龙城市导报》近期发表评论文章说：北京、上海等大城市的房价，已远高于欧美很多同类城市。如果考虑实际货币因素，有可能高出几倍、甚至几十倍。比如，德国的杜塞尔多夫、科隆这些房价最高的城市，即使在绝对黄金地段，每平米2000欧元(约人民币20000元)以上的房子，也极为罕见。

　　2006年，中国房地产市场的投资，60%资金来自海外；房地产投资总额同比增长高达55%。这组令人瞠目的数据，出自仲量联行之手。 

　　由仲量联行撰写的《全球房地产投资报告》显示，2006年中国房地产市场的交易额达90亿美元，创历史新高，增幅达69%。

　　社科院研究员杨晓铎分析说，外资对国内房地产项目的收购明显加速，一个原因是新土地税费政策等系列调控措施实施后，中小房地产企业不敢在手中囤积大量土地，纷纷向市场“抛地”；外资以雄厚资金优势，趁势购得大量土地资源。特别是在人民币升值预期不断转化为现实的刺激下，绩优人民币资产的商业物业，成为备受外资青睐的不动产物业。 

　　危险信号

　　很多投资机构发布最新报告，认为中国房地产市场已出现泡沫迹象。

　　英资投行渣打银行的研究报告指出，衡量一国房地产市场是否出现泡沫，并非单纯看房价，而应参照房屋租金、建筑投入/GDP、未归还按揭贷款/GDP等3项指标。统计发现，1998年～2006年，中国房屋租金价格翻一番；中国目前未归还贷款总额占GDP比重，10年间急剧蹿升。成为危险信号。

　　渣打银行的言论，引起业界投资者的高度注意。通常情况下，相对于国内研究机构的审慎，在中国境内拥有固定投资的外资银行，都习惯对国内房市做“乐观”预测。但此次渣打银行的报告，却给出相反的观点。

　　中国国家统计局数据显示，2006年境外资本投资中国房地产的金额，达到82.3亿美元，比上年增长51.9%。从现有数据来看，2007年还将延续这一趋势。 

　　“严限政策”不敌回报诱惑

　　房产泡沫论和直线高企的房价，引起中央政府的再次警觉。为控制房价上涨，中国商务部于近日发布《关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见》，强调严格限制外商投资房地产，并称将采取有效措施。

　　一位投资机构内部人员说，商务部和地方还没有具体细则出台，他们也不知道将有何影响。他有所担忧地说，“细则出台后，我们会根据政策，有针对性地调整一些策略。”但他认为，奥运经济以及中国房地产市场透明度日渐增强，海外投资机构对地产资本投资的力度，很可能更进一步加强。

　　趋利效应吸引海外资本

　　虽然国家已有相关指导意见，各外资投资机构非但没有放缓投资步伐，而是以更加积极的姿态投资。

　　“2007年即将完成基汇资本房地产基金2(Gateway Capital RealEstate Fund 2)项目的集资工作，预计可以获得投资者7.5亿美元的资本。”基汇资本总裁兼董事总经理吴继泰，向记者介绍这笔资金的投资方向。他透露，“我们可能购买现成的物业，或是直接做开发商。” 

　　从2005年10月开始，基汇资本已经在北京、上海、广州和香港成功投资10个总值达14亿美元的房地产项目。目标直指房产的高利润回报。

　　“北京、上海的投资回报率，相对其它国家，高出好几个百分点。”一家境外专业投资公司高层人士告诉记者。

　　世邦魏理仕发布的报告显示，2006年全球写字楼投资收益率，北京和上海以8%并列首位，高于纽约、芝加哥、多伦多等地1个多百分点。

　　德意志银行旗下房地产业务机构RREEF日前发布报告也指出，中国住宅项目的毛利率，高达20%～30%，未来表现可能超过美国。

　　2007年2月26日，花旗集团地产投资部宣布，已完成首个投资亚太地区房产及相关资产的12.9亿美元基金,投资重点之一，是大中华区的地产以及相关投资。

　　同一时间，在全球收购价值775亿美元房地产资产的摩根士丹利房地产基金(Morgan Stanley Real Estate Fund)，为另一个房地产基金MSREFV International完成了42亿美元的资金募集。该基金已承诺，将50%左右的资金投入日本、中国及西欧地区的各类地产组合中，包括投资地产项目和开发项目等。

　　世贸房地产、绿城中国、首创置业、阳光100等国内多家知名房企，均已被国际私募股权基金投资。

　　“外资限炒令”失效

　　对于这些觊觎房地产丰厚回报的海外投资机构，国家在去年已开始关注它们的投资举动。去年7月，建设部联合其它五部委，下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。

　　这手“外资限炒令”，在实施近一年时间里，显然未起到多大作用。外资投资房地产，甚至出现愈演愈烈势态。北京高力国际物业服务公司专业咨询部高级经理杨清说，从数量上对比去年同期外资入境情况，今年并未减少。北京成业行投资顾问有限公司总经理邵念强认为：“这一令牌并没有起到实际作用。”

　　业内人士认为，高投资回报是外资积极介入中国房地产市场的重要原因。“外资限炒令”等政策，在一定程度上抬高投资门槛，限制一些实力较弱的投资机构。但对于资本雄厚机构，增加的成本远不及最终的投资收益。

　　第一道令牌没有挡住外资对中国房产的偏爱，让处于初步发育阶段的中国房地产业感受到“不能承受之重”。外资对北京、上海、广州等大城市的过分热衷，更是让房地产价格节节攀升，泡沫加剧。

　　业内人士表示，海外热钱具有极强流动性。其对国内市场的喜爱，随利润的诱惑而改变。待投资者赚得盆满钵满转身离去后，留给内地的恐怕只是房地产业的烂摊子，极有可能危及国家的金融安全。 

　　摒退外资炒房或出重拳

　　房地产市场从2000年以来，已上涨很多年。上外资疯狂进入，更使房地产市场出现不可控制的上扬局面；房地产市场的实体性，对国民经济的影响大，相关产业多，一旦出现危机， 对国民经济会造成很大的危害。

　　海外资金介入房地产市场，抬高房产价格，成为目前房地产价格的一个重要推动力。房地产市场持续上涨，也造成国民生活的普遍压力，挤压居民内需消费的增长，失去消费平衡性。从各行业均衡发展考虑，房地产市场的过分发展，会挤占其它产业，尤其是高科技产业的发展空间。

　　国务院发展研究中心研究员透露，问责与税收手段，可能是2007年房地产调控两大看点。 房地产调控效果不好，主要是地方政府执行力度不够。如果房价继续大幅上涨，中央可能将酝酿更严厉的调控措施和问责制，加强对地方政府的检查、督察或监督，对执行不力的地方政府可能将进行惩治，直至追究有关负责人的责任，使中央各项调控政策落到实处。

　　尽管如此，业内人士认为，面对政策大环境的变化，在房地产市场中超常规获益的外资机构，做惯了大手笔“买卖”，尝足了甜头，不会轻易放弃或从房市中离场。即便政策改变，他们也必然要寻求新的发展机会。

　　国内房产商认为，政府极有可能先从北京、上海等一线大城市，开始打压房产。这样，投资者很可能转向二线城市投资。

　　各国应对外资炒房策略

　　美国：制度限制外资炒房

　　美国对外资投资房地产限制严格。美国联邦立法限制外国人对不动产拥有直接所有权，不过不少州对外国人购买不动产都没有限制或要求履行报告的制度。 

　　美国对于外资购房贷款系统的头款、税收制度以及自住房和投资房的银行审核系统等都较为完善，再加上买房申请人的收入情况(可通过报税单和工资)和基本信息一目了然，所有这些规章制度都能把“炒房团”拒之门外。 

　　新加坡：相对宽松的投资环境

　　新加坡政府对外国人购买私人公寓的限制相对宽松。按照规定，非新加坡公民或永久居民，不需特别申请，便可购买高于六层（含六层）的私人公寓套房，或经许可的共管式公寓。另外，外国人投资写字楼等非住宅房，也相对便利，不需要特别申请批准。但要购买空地和有地房产，比如花园别墅、半独立式、复式等高级洋房住宅，则需要通过政府相关部门的批准。 

　　法国：高税收逼退投资者

　　自1999年至今，法国平均房价上涨率接近50%，但是在高税收和低需求的双重作用下，很少有法国投资者以买卖房地产作为投资渠道。因法国新房市场较小，房地产泡沫对国民经济影响不大，因此政府至今没有对其进行监控。 

　　法国政府对房地产采取高税收政策，与房屋有关的税种达近十种：住房有住房税，空房有空房税，用于商业用途的房屋要交职业税，办公室要交办公税……在该政策重压下，几乎没有人把房地产作为投资的主渠道，因为投资房地产就意味着立即向国家缴纳高额税金，投资者很难在短期内将房屋倒手以赚取利润。况且，法国房地产市场的需求也不大，人口增长缓慢，加上多年来实施廉租房政策，令法国的房地产市场并未因缺少限制而呈现过热态势。