各商业银行认定标准多版本　“二套房”标准有望统一

　　上月27日，央行联合银监会发布通知，明确贷款购买第二套住房，首付款比例不得低于40%，但通知没有明确究竟以何种方式认定“第二套”住房。自通知发布之后，省城部分银行之间开始执行新政，但各家银行对新政的理解不同，导致“二套房”认证有诸多版本，本刊记者就此事对省城各大银行进行了采访。

　　各家银行认定标准有异

　　据了解，光大银行发布的指导性文件则以“人”为单位来界定“第二套房”，即只要借款人本人没有贷款记录，就不算第二套房。同时确认以个人为单位界定“第二套房”的还有华夏银行。而个人房贷业务最大的建行则明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位，并已将第二套住房贷款首付比例提高。交通银行透露，将以个人为单位界定“第二套房”，结清贷款的购房者再贷款买房仍视为第一套房。其他商业银行多数还没有具体的落实细节。

　　据业内人士分析，个人贷款目前仍然是各商业银行业务竞争的焦点，是银行贷款业务中的优质资源，因此，各商业银行不积极界定“第二套房”是有原因的。

　　“二套房”需要更多细化标准

　　除了是“个人”标准和“户”标准之外，关于“第二套房”，还有众多问题需要明确界定。如：一套贷款购买的住房，产权人涉及父母和子女两代人，那么，其中的子女要另外购买首套自住房时，算不算新政所指的“第二套房”；父母为子女购买的住宅，但是产权人是父母，算不算第二套房；子女为无购买能力的父母买房，算不算第二套房；虽有过贷款经历，但房主在贷款还清后将住房出售，然后再买入新的自住房，又算不算“第二套房”等等。业内人士表示，这些具体问题，将是“二套房”新政面临的具体问题。

　　央行欲强制统一标准

　　据兴业银行的有关负责人分析，根据中国工商银行上海市分行副行长张琪日前在上海召开的零售银行业论坛所透露的信息，央行正联合四大商业银行讨论房贷“第二套房”的核定标准，预计近日将确立统一的“第二套房”认定标准。预计央行将会强制执行统一标准。因为具体情况千差万别，因此具体的执行过程也将是一个逐渐完善的过程。

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　　央行：第2套住房贷款首付款比例不得低于40%

　　9月27日，中国人民银行、银监会今天发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

　　商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

　　商业银行应提请借款人按诚实守信原则，在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。