房价和地价谁绑架了谁？

　　这篇报道提出了一个案例： 长春市实行土地有偿使用制度以来，随着城市建设不断发展，土地价格也在不断提高。据长春市国土资源局统计，自2000年以来长春市地价提升较快，综合增幅达到了86%。  地价上涨的同时，长春地价在房价中所占的比例也不断攀升：2004年18%，2005年22%，2006年23%，2007年为25%。长春市住房保障和房地产管理局调查显示，2004年至2006年，长春商品住房的地价年均上涨20.7%，而房价年均上涨6.9%；2007年1至9月，地价比上年末上涨21%，房价比上年末上涨14%，地价的增速明显高于房价增速。

　　 地价为何只涨不跌 ？   一是地方政府千方百计力挺土地市场。我国实行分税制后，中央财政控制了大部分税收，土地出让金收入便成为地方财政收入的重要来源。“向土地要收成，向土地要效益”一时成为土地部门的工作重心。2006年，长春市出让土地的总价款为74亿元，而当年当地全口径财政收入为210亿元，土地对地方财力的重要性不言而喻。  2008年土地交易出现下降趋势后，长春市迅速调整土地政策，采取了划小土地出让块、减少首付比例、分期付款、改拍卖为挂牌等方式方法，降低土地出让门槛，力挺土地市场，以保证地价稳定。

　　二是地价确定方式对地价的影响。土地出让的核心工作之一就是制定土地出让底价。目前，各地采用的土地出让价格测算方法主要有三种：基准地价系数修正法、市场法和假设开发法。前两种方法测算土地出让价格与商品房市场价格不挂钩，因此采取两种方法测定的地价比较平稳；假设开发法是按照同一区域、同一地段商品房现行价格，设置一定利润，倒推出土地出让价格。长春市目前采取的就是假设开发法。运用此种定价办法，土地出让价格与商品房市场价格高度正相关，商品房价格越高，土地价格越高，地方政府从中得到的收益也更多。

　　国土部称中国的土地占房价的比重平均为23.2%，低于世界许多国家。业内人士认为，是地价推动房价还是房价推动地价，结论并不重要，重要的是如何能将房价降下来。在房地产产业链条上，土地、税收、信贷、开发商等都是相关利益者，在房价高企的现实之下，不能仅要求开发商降价，而不触动其他利益环节，这样既不现实也没有多少降价的空间。房价回归应该是整个房地产链条上所有环节一起降。而占房地产开发成本大头的土地价格应该率先降下来。地价一降，未来新入市商品房价格成本下降，价格有了下降空间，同时会对市场预期形成连锁反应，粉碎了存量商品房高价预期，存量房和二手房想不降价都难。