房产调控 炒房黄金时代终结？

    “秒杀”炒房者

    与此同时，“第二套房首付50%”、“第三套房全款”等强力信贷调控手段，对北京的投资和投机性购房者起到了立竿见影的震慑作用。

    4月18日，《财经国家周刊》记者在北京市朝阳区数家房产中介门店走访调查时发现，从调控消息传出开始，各中介门店二手房源信息骤增。

    朝阳区管庄乡京通苑小区链家地产公司的一处门店刚开张不到一个月。近3天内，他们忽然接到了30多个出售房源的信息登记。店面经理告诉记者，他们代理销售的房源中，不乏大尺度打折降价者。“一套80平方米的两居室，半个月以前要价170万元，现在只要150万元。”

    我爱我家房地产经纪公司做了一个统计：新政出台的周末，北京此前几个房价疯涨的“高烧”区域，如通州、望京、亦庄和燕郊（属河北境内），均集中出现大规模抛售，出售房源平均增长30%多，其中不乏打折降价；同时，购房需求则下降了25%。大部分意向购房者陷入观望。

    最近，在与北京通州区毗邻的燕郊板块，《财经国家周刊》记者目击一位购买第三套房的购房者签约了一处名为“孔雀城”的楼盘。因为前一天刚出台调控政策，这位购房者原定的贷款计划被打乱，打算放弃。最终，还是开发商给出了9.6折、免1万元物业费的优惠，才促成交易。

    而在通州区，一周前还信誓旦旦房价要突破3万元/平方米的两个楼盘——k2清水湾和k2海棠湾，也已给出了近3000元的“优惠”承诺。

    调控新政对高房价和投资客的“秒杀”不止出现在北京。深圳近期也已出现投资客大规模抛售迹象；海口和三亚等地，则惊现“全民卖房”盛举。

    我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖在接受《财经国家周刊》记者采访时认为，未来一段时间内，部分房价上涨过快城市将会出现明显的价格回调。以北京为例，据他判断，“房价下跌的第一支撑点，是退回到2010年全国两会时的状态。”

    3月15日，全国两会刚刚结束，北京的首场土地拍卖日便同时诞生3个地王，从而带动其所在的望京、亦庄等板块房价涨幅超过25%。胡景晖认为，此次调控，“首先会挤掉这25%”。如果此支撑点还稳不住，则房价还会进一步下调。“关键看后续调控政策的落实程度。”

    北京中原地产三级市场研究部预测：50%的炒房者将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内出现下调20%~30%的现象；将有60%以上的购房者出现明显的观望，以北京为例，楼市的成交量可能出现30%以上的下降。

    文林峰也认为，当前像北京这样的房价上涨过快城市，至少有50%以上是第二套房（甚至是第三套房）购买者，且外来购房者也已占到40%以上。而调控新政把这部分的旺盛需求给扼制住了，无疑是勒住了房价野马的缰绳，下一步“房地产市场很快将进入调整期”。

    也有开发商并不那么悲观。“涨得多的调整幅度会更大，各个城市表现会不一样，一些三线城市还在增长。但总体上并不影响地产行业的趋势和发展。” 招商地产总经理林少斌说，行业调整是常态，开发商早已习惯了起起伏伏。

    鉴于中国经济增长与房地产发展的密切关系，接受《财经国家周刊》记者采访的一些业内人士认为，“如此凌厉的调控不可能是一个长期性的政策，只是短期内的非常手段。”

    但胡景晖不这么认为：“此次调控政策不会草草收兵，后续肯定还会有进一步的落实和深化，比如特别房产消费税的推出、土地出让政策的调整等等，都在计划之中。”

    早在此轮房地产调控登台之前，有关物业税的猜测和风传就甚嚣尘上。

    3月24日，重庆市市长黄奇帆在《关于2010年全市重点工作的情况报告》中提出：为抑制高房价，（重庆市）政府将考虑对“高端房”征收“特别房产消费税”。“相关思路已上报国务院”。

    随后，上海也传出正在酝酿“住房保有环节税”的消息。

    这两个均遭官方回避或否认的“上报国务院方案”，最终演变成“物业税或曲线开征、京沪深渝四直辖市试点”的一场舆论口水战。

    细心人士发现，重庆提出的“特别房产消费税”和上海的“住房保有环节税”，其实是为加快出台物业税所做的“减法”。

    “如果说开征物业税还欠缺条件、立法程序太过复杂，倒不如先对高端房产（比如别墅）征收特别消费税，这会对抑制房价上涨起到很大作用。”中国人民大学财政金融学院教授、中国税务学会副会长安体富告诉《财经国家周刊》记者。

    问题是，重庆和上海提出的地方征税权，能否获得国务院“破格”批复？

    4月14日的国务院常务会议和4月17日正式下发的调控新政“通知”中，均提到“加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策”的意见表述，有业内人士认为，“这在很大程度上‘坐实’了对出台房地产保有税的猜测，下一阶段中央将全力出台该税种”。

    与此同时，还有业内人士认为，调控新政中提出“允许地方政府采取临时性调控政策，这是对重庆等地提出征收住房消费税的正面反馈。”

    以上预期，均为税收调控手段的后续出台留下悬念。

    中金公司分析师高挺认为，虽然房地产紧缩需求的政策出台，降低了房地产消费税近期出台的可能性，但从政府此次对投机性需求的严厉态度来看，不能完全排除针对投机性购房和高端住宅采取进一步措施的可能。

    而在胡景晖看来，此次调控，中央的决心很大。“一些城市的房价已经非常疯狂，如果这次不解决问题，今后调控-反弹-调控的局面还会不断重演。”此次，调控新政中特意强调了对地方政府执行力的问责机制，这无疑对后续的调控效力是一个保障。（王玉光 徐广蓉）